Sekuta 2008-1-21 15:59
美国房屋市场潜伏的新问题：人口老龄化
[table=480][tr][td]美国房屋市场潜伏的新问题：人口老龄化[/td][/tr][tr][td]【北京时间 2008年01月18日 14:06】[/td][/tr][tr][td]
[font=宋体][size=9pt]二十一世纪的美国，房屋市场就像坐上了过山车。在经过前几年的飞涨之后，随着次贷危机的爆发，房价快速下滑。现在，业主们还在为房屋价值止跌遥不可及而懊恼。但是，业主们要担心的一个更大的问题还象幽灵一样潜伏着[/size][/font][font=Arial][size=9pt]-[/size][/font][font=宋体][size=9pt]那就是美国人口老龄化。[/size][/font]
[align=left][align=left][font=宋体][size=9pt]根据[/size][/font][font=宋体][size=9pt]南加州大学城市人口学家道尔[/size][/font][font=Arial][size=9pt]·[/size][/font][font=宋体][size=9pt]迈尔斯[/size][/font][font=Arial][size=9pt](Dowell Myers)[/size][/font][font=宋体][size=9pt]以及[/size][/font][font=Arial][size=9pt]SungHo Ryu[/size][/font][font=宋体][size=9pt]最新的一份研究显示，美国由生育带来的房屋市场泡沫即将终结。随着该国[/size][/font][font=Arial][size=9pt]0.78[/size][/font][font=宋体][size=9pt]亿婴儿潮人口即将退休，房屋市场将发生翻天覆地的变化。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left]
[/align][/align][font=宋体][size=9pt]三十年来，婴儿潮帮助推高了房价：这些人定居，然后购买更大的房子和第二套房子。但这些人中的第一批将于[/size][/font][font=Arial][size=9pt]2011[/size][/font][font=宋体][size=9pt]年达到[/size][/font][font=Arial][size=9pt]65[/size][/font][font=宋体][size=9pt]岁的退休年龄，房价的提振力量不再。下图可以看出，[/size][/font][font=Arial][size=9pt]1995[/size][/font][font=宋体][size=9pt]年到[/size][/font][font=Arial][size=9pt]200[/size][/font][font=宋体][size=9pt]年，老年人更多的卖房而不是买房。在未来的二十年内，预计老龄人口与可工作人口的比例将增长[/size][/font][font=Arial][size=9pt]67%[/size][/font][font=宋体][size=9pt]。[/size][/font]
[font=Verdana][img=257,247]http://www5.fx168.com/fx168html/20080118/167-A013-95F077E60F35%7d.files/image001.jpg[/img][/font]
[font=宋体][size=9pt]那么年轻一代能够吃下市场上所有的房屋吗？根据迈尔斯的预测，年轻的成年人将为房市需求注入新的血液，当他们到了三十刚出头的年纪，多数人会买房。但是，大量老年人出售的房子将造成房屋市场的买方市场现象，而在年轻人害怕经济低迷持币观望的作用下，房价可能进一步下跌。[/size][/font]
[font=宋体][size=9pt]当然美国各个地方的表现也会不尽相同，一些地区抛售风潮来的时间可能要晚一些。在美国[/size][/font][font=Arial][size=9pt]15[/size][/font][font=宋体][size=9pt]个南方和西方的州，包括退休人口集中的福罗里达州和[/size][/font][font=Arial][size=9pt]Arizona[/size][/font][font=宋体][size=9pt]州，年老的人口要到[/size][/font][font=Arial][size=9pt]70[/size][/font][font=宋体][size=9pt]岁才会成为净卖出者。加州等房价特别高的州以及中西部和东北部寒冷地带，房价下跌的速度则可能更快。[/size][/font]
[font=宋体][size=9pt]当然可能有不同的结局：婴儿潮推动下的郊区房屋市场，可能开始下滑。如果建筑业开始萎缩，房价则可能稳定的多。开发商可能转向为老年人服务，并造成更多经济型舒适的房子。城镇可能努力吸引更多的移民。[/size][/font][font=Arial][size=9pt]2000[/size][/font][font=宋体][size=9pt]年到[/size][/font][font=Arial][size=9pt]2006[/size][/font][font=宋体][size=9pt]年，买房的人中有[/size][/font][font=Arial][size=9pt]40%[/size][/font][font=宋体][size=9pt]是移民。他们越来越肯定的一件事就是，房屋市场将进入长时间的过渡时期。[/size][/font]
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