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大非解禁或成上市房企融资新法



静深

　　今年形势逆转之后，曾经的高投入正转化为大多数房企在资金方面的高风险和高压力。在上市房企普遍遭遇银行贷款收紧、证券二级市场融资无望的情况下，拓宽融资渠道，加快存量资产销售，以及尽快获得增量现金流入成为解开目前困局的少数几种可行的方案。
　　就融资渠道而言，除了银行借贷、上市融资外，或许从大股东处获得资金支持也不失为一条可行之路。股改限售股份的解禁流通在今年和明年将达到峰值，大股东持有大量低成本甚至是负成本的解禁股，如果能够通过股票市场变现或者以质押的方式向银行贷款来获得现金，转而支持目前房企的资金链危机，理论上可以缓解目前大多上市房企的困境。

　　对比自去年10月下跌以来，沪A指数从6124点到2990点，最大跌幅为51％，而在人民币升值背景下，被广大机构投资者广泛看好并持有、理应最抗跌的地产股指数，平均最大跌幅甚至跑输大盘，达到53.1％。这与二级市场到期限售股的大量抛售不无关系。截至4月24日的统计显示，上市房企已经过了限售解禁期的解禁股数量有69.7亿股，从2008年4月24日到2009年7月1日，还将有129亿股上市房企的解禁股陆续到期可流通。按照目前上市房企市价加权平均，为10.67元/股，再折价30％，也将可以获得903亿元的资金。或者，这部分即将到期的限售流通股，如果向银行以质押贷款的方式，就算再折价40％至少也能再获得558亿元的增量贷款。这部分已到期未兑现，或即将到期的限售股，毕竟是流动性非常好的有价证券，以这样的有价证券作抵押，来获得银行的借贷资金的难度要小得多。增量资金的获得对改善上市房企的财务状况，缓解制约企业发展的资金瓶颈都有莫大的帮助。盘活和充分利用这部分限售股解禁来获得企业发展资金，在目前的宏观调控背景和情势下，成为挽救资金困难的上市房企的优选途径。

　　从已经公布年报的76家上市房企的年报统计分析，有不少企业的资产负债率高，再融资困难，比较有代表性的如天鸿宝业（600376.SH），ST广厦（600052.SH）。这两家公司2007年的销售收入，在目前已公布年报的上市房企中，分别排在第4和第12。

　　从列表数据可以看出两家公司的共同点：资产负债率非常高，相当于每一元的净资产，天鸿宝业负债4.79元，ST广厦负债更高达7.62元。它们的流动比率和速动比率都非常低，显示企业短期偿债能力弱。而从其短期借款的同比来看几乎没有变化，筹资活动现金呈现净流出，说明其短期还款压力增大，企业资金呈现短缺状态。

　　2008年4月24日，ST广厦共计有91家股东的11569万限售股到期，控股的广厦控股创投尚持有未到期也未向银行质押的限售股4415万股，这部分合计的市值按4月24日的收盘价计算，达到11亿元。

　　天鸿宝业目前的限售流通股尚有6.6亿股要到2011年解禁。目前这部分股份由3家大股东持有，其中控股的首开控股和首开天鸿合计持有6.3亿股限售股，这部分股份均向银行质押，按照4月24日的收盘价21.74元计算，市值将达到136.9亿元。

　　此外，天鸿宝业和ST广厦截至2007年末，尚分别有131亿元和69.5亿元的存货，2008年加大这部分存量库存的销售力度，用快速的销售来继续实现高速的经营活动现金净流入来扭转企业的财务状况，缓解日益紧张的资金链压力，也是成为企业度过目前困境的有效途径。

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附表 天鸿宝业、ST广厦资产情况

资料来源：本报整理

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路劲公开声明：收购顺驰程序合法



王芳洁

　　天津顺驰事件正在升级。
　　日前，路劲基建（1098.HK）公开发表声明，坚称公司在收购顺驰的程序上合法，并且引发争议的两家天津公司的所有权归该公司所有。这是自4月8日路劲基建在2007年业绩公告披露其已在香港起诉顺驰原大股东孙宏斌，从而引发争议之后，首次就此事公开表态。

　　路劲反击“违法说”

　　无论是路劲方面的声明，还是记者从其他方面得到的信息，无不透露出顺驰天津两家子公司的管理权之争，是整个顺驰事件爆发的导火索。

　　按照顺驰天津公司总经理杨哲的说法，早在2007年4~5月份，路劲从顺驰B当中挑选了六家有项目土地储备资产优良的公司（其中包括天津顺驰新地和天津顺驰融信公司），以非法的手段转移至顺驰A的名下。随后，在2007年6~7月份，路劲宣布行使顺驰A的约40%的期权，此时的顺驰A包含原顺驰B的六家公司。

　　杨哲更透露，孙宏斌认为，在路劲合法行使顺驰B期权合同前，路劲无权擅自转让顺驰B中的资产，因此向天津公安机关举报了相关事项，案件已经进入经侦阶段。

　　但在日前由单伟豹亲自签发的《声明》中，路劲方面表示，集团及其他投资者有关收购以及行使顺驰A、B 认购权的进程，完全按照双方协议的精神以及文件的约定和安排合法实施，并已于2007 年8月完成了法律程序。实施过程和结果亦于2007年8月由律师出具《法律意见书》并进行了公证。

　　更为重要的是，路劲方面还坚持，集团完成了收购程序后，天津两家子公司（“天津顺驰新地置业有限公司”、“天津顺驰融信置地有限公司”）所有权归路劲控股的地产集团所有，不存在任何争议。

　　由于相关部门尚未对上述案件作出结论，但杨哲曾表示，无论路劲方面是否存在违规，路劲已经是顺驰的大股东，公司未来的命运可能很难逆转。

　　吃力的并购

　　综合记者从多方得到的信息，当两家顺驰天津子公司的“或已”转让引起孙、单二人不快后，事情开始往决裂的情况发展。

　　如果说孙宏斌在天津公安机关对路劲的告发，阻止了路劲对天津公司管理权的获取， 当路劲在香港将孙宏斌告上法庭，以其隐瞒顺驰潜在债务和应付款要求赔偿6亿元后，路劲方面已经开始了事实上的反击。

　　也许只是为了履行上市公司的披露义务，当上述赔偿金额在路劲基建的年报中公布后，舆论一片哗然。因为众所周知，孙宏斌自出让顺驰开始至今，并未从中套现分文。仅存5%左右的股权亦只估值1亿元。

　　“没有拿到一分钱，倒要赔偿6个亿”，路劲的要求似乎显得咄咄逼人。但是，一位接近路劲的人士介绍，路劲在收购顺驰近两年的时间里，付出了超乎最初想象的金钱和努力。“当初没有内地公司敢接顺驰，只有路劲敢，因为它不太了解行情。”

　　这位人士介绍，截至目前，路劲在收购顺驰的实际支出上已经超过了33亿元人民币，“在2007年前后，拿33个亿买地开发，最后的收益可能超过了顺驰带来的。”

　　尽管上述人士亦无法解释路劲的6亿元赔偿金是如何算出来的，但是据他介绍，仅北京一个项目，光延期交房等客户赔偿金就达到了5000万~6000万元。“路劲是一个负责任的企业，只要有合同就都会按合同赔付。”问题在于，很多合同在顺驰公司留底不全。

　　当然，上述人士也表示，相信很多债务和应付款老孙自己也不清楚。

　　那么究竟是什么原因导致了上述局面？除了这位接近路劲的人士，甚至连杨哲自己也坦言，过度放权是顺驰陨落的根本原因，宽松的人才管理导致了很多人疏于工作责任，甚至利用职务之便中饱私囊。

　　这也就导致了单伟豹接手顺驰后，由原先打算保留顺驰员工和品牌，到最终大幅度调整并以“路劲”品牌作为替代。

　　对于顺驰品牌的更替，路劲公司方面则表示，当接手顺驰形成大规模房地产业务后，公司出于品牌形象的考虑，方以“路劲”品牌统一，不仅顺驰，包括原先的隽御地产也已经被取代。

　　截至目前，路劲方面已经开始对顺驰事件作出正面回应，虽然杨哲曾是孙宏斌的旧部，但其顺驰天津公司总经理的身份表明其不能够代替孙宏斌的立场。

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以股权换现金 知名地产公司放下身段求资金



翟宇

　　瑞安房地产（0272.HK，下称“瑞安”）正计划将旗下位于上海的瑞虹新城住宅项目及大连天地软件园项目中的写字楼部分引进策略投资者。瑞安董事总经理（商业）李子尚本周出席在香港举行的业绩发布会时透露，大连天地软件园项目将有机会引入来自印度的投资者。
　　这已经不是瑞安第一次以股权换现金。本周发布的公司2007年年报显示，去年公司净利润大增1.15倍至24.62亿元，其中有8.45亿元的收益是来自去年公司出售武汉天地项目25%股权及上海太平桥项目116地段的49%股权，仅这笔收益，就占公司净利润的34%以上。

　　无独有偶，香港上市的内地地产公司雅居乐（3383.HK）主席陈卓林本周早些时候也在香港表示，公司有两个项目正在与投资者洽购股权，磋商进度已渐趋成熟。据香港地产分析师透露，这两个欲出售股权的项目应该是位于海南和广东河源的项目，预计策略投资者的注资规模在27亿元左右。

　　未雨绸缪下的股权换现金

　　尽管陈卓林强调，公司引进策略投资者并非因为财力压力，“纯粹为有利公司品牌及管理”，但是公司的负债比率已大幅升至60.3%。据了解，目前雅居乐手中的51个项目为公司全资所有。公司首席财务官朱考廉表示，公司去年仅支付土地款项，就使手头可用的现金大幅减少50.3%，仅余不足26亿元。

　　从雅居乐目前的现金流及负债情况看，虽然负债率较高，但公司的资金周转情况尚属理想。除了预期可以获得的27亿元投资，公司截至去年底的现金还有39.5亿元，备用的银行贷款约16.8亿元，今年预计的销售收入则超过100亿元。而公司今年需偿还的银行负债也不过13.7亿元，再加上剩余约16亿元的地价款需要支付，如果今年公司不再大幅增加土地储备的话，目前的资金情况足以应付公司今年的项目开发及偿还贷款。

　　难怪陈卓林表示，公司若出售策略性股权，每个项目的股权出售比例均会维持在25%~30%左右，公司会维持控股权的角色。显然，此番出让项目股权以换取现金的做法，只是公司的未雨绸缪之举。

　　正计划将手中大部分项目的股权部分出让的瑞安，手头亦不缺现金。截至去年底，公司手头的现金及银行存款将近37亿元，可动用的银行贷款约17亿元，去年公司的楼盘销售已套现41亿元。而公司董事总经理兼财务总裁夏达臣表示，公司今年的资本开支约50亿元。

　　即便在这种情况下，瑞安仍计划将大部分项目的部分股权出售。据记者了解，除瑞虹新城和大连天地软件园正在引进策略投资者外，公司去年底今年初刚刚取得的云南省的4个大型项目也计划引入策略投资者。

　　资金与股权，各取所需

　　瑞安去年土地储备增加37%至1000万平方米，且大多数为市中心的改造项目。这一拿地策略虽然使公司获取土地的价格偏低，但是这类项目的最大问题是拆迁困难，由此导致成本难以预估。

　　实际上，瑞安2007年的净利润虽然有大幅增长，但是营业额却出现下降，幅度为3%。早在瑞安2006年上市前，作为保荐人的摩根大通当时曾在研究报告中表示，瑞安2008年的利润增长将为负数，这一点似乎正在得到印证。作为佐证，摩根大通当时已透露公司将出售项目股权以增加盈利的思路。

　　显然，瑞安所坚持的公司优势旧城改造正在给公司的财务报表“抹黑”，因为拆迁带来的不确定性已使公司大量低成本的土地储备难以迅速转化为销售收入。

　　瑞安主席罗康瑞也在不同场合向记者表达了希望以出售股权换取资金，以加快项目开发进度的想法。本周在香港，他又再度重申了这一思路。在瑞安旗下项目套现进度相对缓慢的情况下，罗康瑞显然仍不愿意放弃对市场份额的追逐。

　　与瑞安这样放下身段寻求资金相比，中国奥园（3883.HK，下称“奥园”）自恃去年在香港成功上市而拥有大量资金，“摇身一变”，成为资金的“提供者”。奥园自今年3月份开始酝酿以合作方式扩张的战略。

　　公司在各种场合刊登了寻求土地合作的广告，希望在北京、上海、广州、重庆、沈阳、成都、南京等13个城市的中心寻求土地建筑面积在5万平方米以上的项目，城乡接合部须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。

　　奥园如此大张旗鼓地表明自己的合作立场，对于一些实力较弱的开发商来说，更像是寻求收购的宣言，少了合作的“善意”。但是，对于奥园来说，如果在上述城市都希望有所斩获的话，仅依靠其自身现有的实力，也远远无法实现，因此，合作仍是其题中应有之义，最终指向仍是：市场份额。

　　一位从事土地项目转让交易的投资公司老总对记者表示，今年希望以土地项目寻求资金的开发公司较往年有较大幅度的增长，其中不乏一些知名地产商寻找合作伙伴的需求。

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世茂房地产欲回A股 世茂打造“三驾马车”投融资平台

郝倩

世茂集团一直在谋求旗下的香港上市公司世茂房地产回归A股 本报摄影记者/吴军 　　世茂集团一直在谋求旗下的香港上市公司世茂房地产回归A股，以此获得“更有效、更低成本的筹得资金发展业务”的机会。 　　在世茂国际退市之后，现在世茂集团的构成为世茂房地产（00813.HK）、世茂股份（600823.SH）和酒店投资管理公司“三驾马车”并存。对于亟须扩大融资平台的世茂集团来说，“通过资产重组，进入A股市场，打造商业地产的旗舰上市公司”十分必要。 　　但是业内人士表示，对于作为红筹股在港交所上市的世茂房地产来说，回归A股的进程可能将比较漫长。 　　“回A”尚需时日 　　世茂房地产日前发布的2007年年报中显示，其与兄弟公司世茂股份的重组计划仍在等待证监会的批准。 　　据了解，重组完成后，世茂房地产将专注发展内地住宅及酒店业务，而世茂股份则负责商业物业的发展和营运。而世茂房地产更将持有世茂股份约64.2%的股份。 　　“应该会在6月份之前有一批港股顺利回A，但是世茂房地产的回A进展并没有这么快。”一位全国性地产公司的高层对《第一财经日报》说。 　　而世茂集团内部也有高层悲观认为，回归A股可能还需要2年的时间。 　　世茂房地产公开其回A的计划已有半年之久，但业内人士称，世茂集团对于回A以及重组世茂房地产的工作已经筹备了有一年之久。 　　之前，为了开拓资源以发展资本密集的商业物业，世茂房地产于去年10月与世茂股份以及上海世茂企业发展有限公司签订协议，把世茂房地产9家公司（包括10个商业项目）及北京世茂大厦注入世茂股份，以换取上海世茂以人民币12.05元发行6.3亿股新股。 　　根据世茂房地产年报的说法，“此举不单使本集团拥有一家内地A股上市的独立及专业的商业房地产公司，还可为本集团提供一个独立的融资平台，使本集团更有效及更低的成本透过中国内地的股票及债券市场筹得资金发展业务。”这一协议去年11月30日已经在股东特别大会上获批，并在等待证监会的审批。 　　3年计划销售1000亿 　　回A主要是为了缓解世茂集团在持有物业上所遇到的融资压力。 　　访公司所披露的2007年的全年营运数据显示，去年完成合同销售额94亿元人民币，比原定目标89亿元超出5.1%。而世茂房地产还表示，今年会继续以合理的成本集中增加在二线城市的土地储备，并把年度销售目标定在174亿元。 　　同时，世茂集团在其2007年度工作会议上宣布：世茂集团目前正在开发以及待开发的项目，在今后3年内会转化为1000亿的人民币销售收入。世茂集团最新的“多元化”架构，是“住宅占总资产的60%，长期投资的商业，酒店展总资产的34%”。 　　“按照世茂集团的操作惯例，通常是在一个城市的核心区同时操作住宅以及商用物业,并同时建造高档酒店，将住宅高价卖掉之后，持有的商业物业以及酒店即可以获得长期回报。而综合操作综合体项目，更有利于集团本身‘平抑’商业物业的成本，将商用的成本与住宅项目同时计算，在税收上可以获得不错的优惠。”业内人士对本报记者分析说。 　　因此，虽然2007年底世茂集团负债率为36%（2006年底负债率为18.2%），但是分析人士仍表示，当一些大型物业还没有到回报期，而商业物业板块仍需要大量资金投入时，世茂集团必然面临资金压力。 　　记者通过该公司年报了解到，其已经成功通过证券市场配发新股，筹得约39亿港元作为本集团的发展业务资金，并与银行界签订一笔3.28亿美元，3年期可延长的银团贷款。 　　对于此前宣布把10个商业项目注入世茂股份，世茂房地产执行董事许世坛表示，这是为了充分发挥项目价值。因为如果要发展这批商业项目，世茂房地产需要投入200亿元，而如果交给A股上市的世茂股份，则可通过内地资本市场发债等方式再融资。

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奥园携手麦格理开发商业地产



张艳红

　　刚刚拉开全国战略的中国奥园（3883.HK），又马不停蹄地开始了其在商业领域的布局。不久前，该集团向外界表示，将与附属于澳大利亚麦格理集团旗下麦格理国际房地产基金的MGPA Co合作开发商业项目。
　　根据公告显示，此番奥园与麦格理合作的项目为广州市番禺区福德路北侧政府储备用地南区地块2-1，土地面积为89475平方米，其中64861平方米作建筑用途、24614平方米作市政道路用途。估计项目总建筑面积约为179977平方米，其中172674平方米作商业及金融业用途、7303平方米作公共停车场用途。

　　中国奥园和MGPA Co对项目公司的总注资将达7.5亿港元，中国奥园将用出售广州奥誉股权所得来缴纳项目公司的50%注册股本。

　　刚刚发布的中国奥园2007年度业绩报告显示，截至2007年底，集团共有土地储备建筑面积达到550.3万平方米，其中建筑面积20.6万平方米为已竣工物业，建筑面积98.8万平方米为发展中物业，其余建筑面积430.9万平方米为未来发展物业。

　　奥园这些土地储备分布在广东、重庆、广西、江西等省市，其中不乏商业用地。至于奥园是否与麦格理就其他项目进行合作，目前尚不得而知。双方仅表示未来将在商业方面进行深入合作。事实上，去年奥园就已经在商业开发方面作出了尝试，共开发了11万平方米的商业项目。

　　中国奥园是去年10月9日在香港上市的，首次集资近40亿港元。去年，该集团共推出6个项目，销售总面积达到38.2万平方米，每平方米平均售价人民币6509 元，总销售额近25亿，同比增加183%。

　　上市融资后，奥园加大了土地储备和项目开发力度。据悉，2007年集团用作土地储备之投资额为人民币6 亿元，通过土地拍卖、收购项目权益及增加现有项目股本权益等方式收购6个项目，建筑面积达到430.6万平方米，可满足未来三年的发展需要。

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借市场调整收购物业汉威资本10亿美元投向内地



许慧颖

　　近日，《第一财经日报》获悉，一家名为“汉威资本”的公司正在接洽北京盈科中心，并准备出价37.5亿元人民币将其收购。
　　这家去年刚刚挂牌的公司与华润置地（1109.HK）一样，隶属于华润集团。不同的是，华润置地是房地产开发公司，而汉威资本则是私募基金管理公司。

　　据了解，汉威资本超过80%的股本金来自国际资本，剩余的来自华润集团和英国最大的商业地产商利宝国际。目前，华润集团总经理宋林兼任该公司董事长。

　　10亿美元投向内地

　　之前有知情人士表示，汉威资本有15亿美元将要投放到内地，汉威资本CEO任荣日前在接受《第一财经日报》独家专访时表示，目前该公司有接近10亿美元的股本金投资内地，而股本金还会不断扩张。

　　从2005年开始，汉威资本在2年多的筹备期间，先后取得了重庆彩云湖、北京欧陆广场、第五广场以及在香港的酒店式服务式公寓。

　　“稳健”是任荣在接受采访时中反复强调的，“市场的变化、政策的变化往往都快于我们的计划”，他坚持不把发展规模当成指标，而将稳健发展当成指标，并拒绝透露汉威资本的具体发展计划，但他同时表示汉威资本有多项工作都在进展实施中。

　　目前，汉威资本正在天津、大连、武汉、上海、成都等地寻找项目。北京欧陆广场将成为汉威资本在内地首个开业的商业零售物业。目前，该项目招商已经超过50%，麦当劳、俏江南等餐饮已经进驻并开业。

　　对于内地三个项目具体股权分配，任荣并没有透露，他表示汉威更倾向于跟国内现有的开发商采取合作开发的模式和平台。对于退出方式，任荣表示不排除在境外上市一支REITs一次性全部退出。

　　对于同在内地发展兄弟公司的华润置地，任荣表示将积极寻求双方合作的机会。

　　看好内地市场

　　在一些内地开发商看来，行业调整期是一段“难熬的日子”。但任荣却认为，“市场向下探底恰好给了我们一个长期投资的良好环境”。

　　“限外令”的确难挡外资进入的热情。不久前，太古地产与远洋地产签约，共同开发北京将台商务中心，并在广州、北京、上海、成都代表处的基础上设置内地总部，将公司发展的重心移至内地，寻找更多的投资机会。

　　无论是太古地产还是汉威资本，他们都看好内地市场的长期发展。任荣认为，5年内内地物业的总体回报将跑赢世界上其他市场。

　　对于限外令，世邦魏理仕高级分析师覃小梅表示，“限外令”是限制，而不是完全堵死外资进入内地，有些交易等一年半载还是可以成交的。此外，她还提到，如果是双方合作开发，那么股权交易是可以在香港进行的，这样就不会受到“限外令”的影响。

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今年1~2月份销售额为去年同期6倍 三亚现“房荒” 海南或再步入楼价上扬“快车道”

郝倩

海南楼市似乎已恢复元气，并有希望再次步入楼价上扬的“快车道” CFP图 　　当海南楼市1~2月份所显示的销售额达到去年同期6倍时，有人认为这意味着海南楼市已经恢复元气，并有希望再次步入楼价上扬的“快车道”。因为该省在10年前也曾有过3年房价涨4倍的历史。此次的销售放量以及房价上扬被寄予希望为传奇的重新上演。 　　海南在两个月之内销售额达18亿元，同期全国部分城市出现了1/3以上的成交量萎缩。火爆的市场热潮从海口与三亚迅速延展到海南的二线甚至三线城市。最终导致类似的“房荒”在一些小城市也开始出现。 　　《第一财经日报》记者采访了解到：当地的开发商还在酝酿第二波涨幅，希望在夏天的淡季来临之前，可以再上推已经高位运行的房价。 　　三亚“房荒” 　　仅一个上午的时间，毗邻三亚湾，通往三亚西线高速一块6亩大的土地价格上涨了50万元/亩，最终以370万元/亩的价格成交。而上一位买主则为自己因为稍作犹豫，而错失良机感到非常遗憾。 　　“那块土地四周都是农田，现在看起来还是一块十分荒芜的土地。但是周围的房子，无论是住宅还是产权式酒店都卖得太好了，这让买土地的人对建成后的楼价走势十分乐观。”当地了解情况的人对本报记者介绍说。 　　三亚的楼价是整个海南房价的“急先锋”。最新的消息是，现在要买亚龙湾度假区的住宅，不论是否有房源可供选择，先交1万元做“定金”，以获取买房的资格。而这一聚集了三亚最多顶级酒店的海景板块，商品房价格已近3万元/平方米。 　　大东海，三亚另一度假板块的房价紧随其后。记者调查得知，这一板块其中一个面海靠山的楼盘，在去年12月份还报出8900元/平方米的销售价格，这一价格目前已经被翻新到1.5万元/平方米，而且楼盘已经有80％左右去化完毕。而在另一个拥有一线海景的楼盘国光滨海花园，售楼人员对本报记者称：“本月份该盘销售均价在2.2万元/平方米左右。”这一销售均价在2006年底为1.1万/平方米；去年底则为1.5万/平方米左右。 　　除了一些传统的度假板块，三亚市区内的价格也同步水涨船高。 　　“2001年我买下市区一套商品房的价格为850元/平方米，前两年价格提升为4500元/平方米，现在附近的海景房价格已经达到1.2万元/平方米。”三亚一位酒店高管对本报记者称。 　　此时，一处名为“山水国际”的楼盘，年初的均价在7900元/平方米左右，但是月底之前即将开盘的二期就定为9000元/平方米起价，最高为1.3万元/平方米。 　　对于目前全岛的房价上扬，海南当地并不认为这超出了市场原本的运行轨道。 　　针对三亚房地产的现状，三亚市市长陆志远指出：“目前三亚商品房的均价是每平方米8394元，这主要靠市场调节。房地产资源是稀缺而不可再生的，把三亚的房子贱卖了是一种犯罪。许多人来三亚的目的就是买房，提前占据稀有独特的空间，为将来养老或投资所用。” 　　“三亚的房地产市场面向全国，购买群体主要来自北京、上海、黑龙江、四川、贵州等省市。” 陆志远称。事实上，记者调查了解到：在海南很多楼盘，外地购房者的比例占到70％以上。春节期间，三亚7天销售9亿元，与国内一些一线城市几乎“零成交”的状况形成鲜明对比。在以博鳌闻名的琼海市，春节以及春节过后的一段时间内，80％左右的楼盘都无房可售。 　　蔓延全省的楼市逆转 　　海口也在上演着房价上涨的传奇。 　　当小陈被开发商告知需要用5000元钱押金来获得一个“排号权”，而且是一个排在几千号的替补资格时，他十分诧异于短短半年间海口楼市发生的逆转。 　　那是海口市区国贸商业区附近的一个楼盘，整个小区一共有7栋30层的楼，全部开盘大概1000多套房源。但是在去年10月份仅1个月的时间，开发商就放出了2000个号，随即制定了“5000元押金排号”的新规矩。 　　“如果不付押金，就意味着我几乎没有希望购买到这个楼盘。”小陈对本报记者称。而这些意向购房者更是难以估计今年开盘之后，这个楼盘会定价几何。 　　“越来越多涌入海南岛投资的‘外地人’从去年下半年开始买房不看价格，这甚至推高了市区内原本针对本地买主的楼价，并导致间歇性的‘房荒’。”当地一位市场营销人士对本报记者分析说。 　　一位当地居民对本报记者称：“去年11月份，我在海口的海甸岛上以3800元/平方米的价格买了一套公寓，3个月之后，该楼盘的价格上涨到5600元/平方米。” 　　从官方的统计数据来看，海口目前普通住宅商品房价格为4500元/平方米左右，三亚则直逼万元大关。此外，琼海和文昌的价格有望达到3000元/平方米，还有一些小县城的商品房售价停留在2000元/平方米。 　　“已经有投资客开始在海南省内的二线城市寻觅投资机会，这包括海口与三亚周边的县市，以及海南岛中部的一些小城市内的新开发住宅。本轮这些板块的价格上涨与这种投资方向的转移不无相关。”上述开发商称。例如在琼海，从春节前到现在，存量释放超过90％。 　　从1~2月份的官方数据看，今年整个海南省的销售面积比去年同期增长2.69倍，但是销售额比去年同期增长5.91倍。 　　“楼市供应结构基本没发生改变，所以，不存在结构性因素带来的销售额快速上扬。”海南当地一家地产开发商对本报记者表示。

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高房价与隐患并存



郝倩

　　根据《中国房地产市场年鉴（1996）》的统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。但是最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。而为了解决这些“遗产”，海南省从1999年下半年到2007年上半年，前后经过８年奋战。
　　“还是要理性、谨慎看待房地产问题，尤其是开发商本身，不要将这个市场‘做坏’，而是要协同规范市场，以共享地产回暖所带来的收益。”海南一位开发商不无担忧地说。

　　现在谁也不能确定这是否是另一波传奇的序曲，因为有业内人士依然抱有谨慎乐观的态度：“楼市如此非常规地加速回暖，或许会成为新一轮泡沫产生的土壤。”

　　事实上，整个海南真的已经到了“房荒”的境地了吗？

　　“我们在等待合适时机开盘。如果在‘五一’时不能挺一挺，就要在接下来的10月份再寻找良机卖楼。”在海南岛开发多处楼盘的一位开发商对本报记者表示。在之前，该公司遍布海南岛的销售门店中，平均每个门店的月销售额就达到800万元。

　　经过了前3个月的火爆，这个在夏季因为气温过高而人迹罕至的岛屿从5月份开始又将进入传统淡季，而开发商也没有对接下来的房价走势有百分百的信心。

　　“之前的销售情况好到出乎我们自己的预料。在岛中的一个小镇，我们将房价从2000/平方米炒高到5000多元/平方米。仅半年的时间，仅在这个小镇上的销售额就接近1亿元。但是周边的价格依然还停留在2000多元/平方米。我们也无法判断接下来房价是否还会持续上扬。”该开发商对本报记者坦言。而在目前的售楼记录中，有50％的购房者是有真实投资需求的，另外一半销售额则与开发商本身炒号与不断推高价格相关。

　　“类似炒房的做法，现在在海南被很多开发商采用。如果销售层可以造成房源紧张的局面，每个人还可以小赚一笔加价加号的费用。但是这却营造出了某种‘房荒’的幻想。”该人士称。

　　此外，现在针对“入岛”人士的短信促销越来越频繁。在亚洲博鳌房地产论坛期间，部分与会嘉宾都多次收到了楼盘的促销广告。其中包括海口市区售价3288元/平方米的宇建城市花园，新加坡盛高置地旗下的“荣域”，以及去年初通过收购深圳富春东方刚进入海南地产市场的万科浪琴湾。记者了解到，这一在海口西海岸拥有一线海景的度假村现在售价突破1万元/平方米。去年，该板块的售价仅为4000元到5000元/平方米左右。

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同比降逾20% 一季度广东楼市量价齐跌



张艳红

　　广东省统计局和广东省房地产业协会日前发布的统计资料显示，一季度，全省地价房价同时呈现下跌趋势。去年炙热的土地市场明显逆转，多个城市的土地供应遭受流拍命运，商品房成交量也显著下降，一手住宅销售面积和销售金额同比分别下降25％、22％。
　　去年，广东土地市场急剧升温，特别是广州、深圳、东莞和佛山的土地出让中更是“地王”频出。但是，随着今年开发商资金普遍吃紧，土地市场骤然变冷。

　　4月8日，用地一向趋紧的深圳一次性推出5宗住宅用地，但因没有开发商参与最终4宗地流拍，随后的11日，该市再有2宗地流拍。据悉，仅仅一个月，深圳用于出让的居住用地就多达6宗，总流拍的建筑面积超过100万平方米。

　　东莞的土地市场遭遇了同样的命运。日前东莞市国土局透露，今年第一季度东莞共拍卖商住、商业土地18块，其中有3宗土地拍卖流拍，另有3宗拍卖以起拍价成交。就在2008年4月3日的一场土地拍卖会上，现场人数加上工作人员才18个人，这与去年火爆的“‘地王’争夺战”比较起来，可谓冰火两重天。

　　广东省房协的研究报告显示，与上年同期相比，广东省内房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点；购置金额增长28.62%，增幅同比减少55.64个百分点。值得注意的是，土地购置单价同比下降26.16%，即从去年一季度的1009元/平方米下降到了745元/平方米。

　　数据还显示，广东全省房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。

　　一手住宅方面，广州一季度共实现销售812.74万平方米，同比下降25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降26.89%。商品房销售均价5660元/平方米，同比略有下降。

　　广东省房协分析指出，一手市场的清淡给开发商资金形成较大压力，开发资金中其他（定金、预付）资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映出市场交易偏冷。正是开发商资金紧张，导致高价抢地的现象有所缓和。