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广州楼价今年难反转



吴晓波

　　“今年的市场需求我们预计为380万平方米左右，而市场的总供应量可能略超400万平方米，所以今年将是一个供需基本平衡的市场。而2008年住宅价格的走势将是震荡下滑的趋势，直到2009年上半年才有可能出现反转上扬。”戴德梁行研究部主管黎庆文，在昨日的一季度发布会上明确指出，开发商所期待的下半年楼价回暖势头，可能很难出现。
　　根据戴德梁行的统计，目前广州的存量房面积约116万平方米，年内可能还有45万平方米的限价房供应，同时还有200万平方米左右的在建商品房投入市场，加上部分已认购但未签约的住房面积约40万平方米，因此全年的供应量将达到400万平方米，一改从2004年以来的求大于供局面。

　　黎庆文透露了一个惊人数字，去年广州开发商用于购地的费用合计超过250亿元，其中基本来源于资本市场融资及银行贷款，所以在购房成本上升、消费者观望以及存量房增多的情况下，开发商很难像往年一样通过市场垄断能力控制市场供需情况，来达到促使楼价上涨的目的。

　　他还指出，由于去年全年合计出让的500万平方米建筑面积的地块中，目前只有200万平方米开发商能拿到许可证，因此2009年开发商可以通过控制开发节奏获得喘息空间。

　　而部分开发商则对记者表示，“五一”期间暂难判断市场是否回暖。所以目前的销售策略可能是以更实际的价格试探市场，但是楼盘的整体均价会通过户型改良、装修档次提升等来维持在稳定水准，以维持潜在购房者的信心。

　　其中，所开发的楼盘价格一直较为坚挺的新世界中国地产表示，虽然“五一”期间新货环比有所降价，但是产品不同。新世界的主流产品为小面积的三房及四房单元，而且还有广州市面上少见的95平方米的带入户花园的双套房三房单元，以及96平方米的四房单元等设计推出，因此相信能凭借性价比优势在市场竞争中争取到自用买家。

　　而万科目前暂未定下“五一”的促销策略是否贯彻以往的价格优惠措施，不过其新货则以90平方米左右的中小户型为主，主打置业需求较为迫切的青年群体。

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浙江诸暨旧城翻新 1000万平方米新城列入规划



郝倩

　　“目前情况看来，并不缺少投资商，但是缺少有实力和经验的商家。”诸暨市旧城改造管理委员会办公室相关负责人对《第一财经日报》说。
　　浙江省诸暨市在一两年的时间里“腾空”了旧城，预备原地重建一个新城，预计涉及投资达到60亿到80亿元左右。这是该市在城东和城西两个板块基本开发完毕之后，启动的第三项开发计划。根据《诸暨旧城改造地块指标一览表》，此次改造涉及近862亩土地的出让，并将在明年5月之前出让完毕。但是与此同时，老城的“消失”，也让这次“大换血”受到质疑。

　　相比于上海的新天地和杭州湖滨名品街，诸暨市旧城改造涉及范围更广，仅涉及到拆迁范围就包括住宅与商业等诸多板块，政府甚至需要对拆除的商户进行补偿。其中分为诸多级别，按照路段的不同，补偿费用最高为3.5万元/平方米。低的也有6000元/平方米左右，小商家的补偿指导价为4500元/平方米。虽然该市政府拒绝对本报记者透露最终的拆迁总投入，但是记者通过由该市建设局、市发展与改革局、市国土局制定的《诸暨市旧城改造改变用途为商业用房房屋拆迁补偿安置规定》以及《诸暨市旧城改造房屋拆迁安置用房成本价标准》可以推算出此次“净地”的花费不菲。记者了解到，一般来说，诸暨城市被划分为城东、老城区、城西三个部分。其中，城东区域自1990年开始开发建设，时至今日，大片的居住区连成一体，已成为诸暨最集中的居住区；城西工业新城经过几年的发展，目前已经初具规模，有近百家企业入驻。诸暨老城区就是在这样的背景下进行重新改造的。

　　诸暨市从2006年开始力挺旧城改造，并将此计划列为从现在起5年内的工作重点。《第一财经日报》记者通过当年11月底下发的《诸暨市人民政府关于明确旧城改造项目有关政策的意见》了解到：该市对属于旧城改造区域内的土地按照“成熟一块出让一块”的原则进行出让。在土地出让金中，市所得部分，由市财政按照列收列支的原则用于旧城改造项目实施主体（诸暨市越都投资发展有限公司）进行旧城改造。

　　“整个旧城改造完成，大概需要投入资金60亿到80亿元，这其中包括新的公建配套的投资费用。”该负责人告诉《第一财经日报》。

　　与一些城市的土地出让不同的是，目前土地全部拆光，为“净地出让”。根据该市相关领导的介绍，这些土地的开发在这两年内出让完毕后，将在5年内开发完毕。而今年的旧城改造规划出让土地达千余亩，共划分20个分地块，建筑面积1000万平方米。

　　目前，该市为旧城改造所成立的“旧城改造管委会”由市委书记直接担任主任，将管委会下设的办公室也列为市政府正局级派出机构。记者了解到：《意见》中所提及的“越都投资”，则是项目的主体公司，负责整个改造资金的筹措，以及公建设施建设和土地运作，甚至负责相关配套政策的制定和实施。

　　“现在已经有商家在与我们接触，但是土地出让程序从5月份才开始正式启动。基础设施由政府配套，地块大小和时间根据城市发展作调整。这其中商业面积和住宅面积所占比例为25：75，其中的商业项目对外资没有限制。”诸暨市旧城改造管委会办公室相关负责人对本报记者称。

　　据了解，诸暨目前正进行的旧城改造，是当地核心老城区。其旧城改造范围涉及整个老城区区域，而规划中为一个新城市商业区。记者从出让地块的指标也了解到，商业用地总建筑面积达到约23.7万平方米，商住用地则是32.7万平方米。

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宝山顾村：大开发商成价格标杆



郝倩 赵心砚

　　从地铁一号线共富新村站下站后步行，需要20分钟方可到达檀乡·湾。在去年新盘云集的顾村板块之中，该楼盘是距离一号线最近的一批，直线距离约1.7公里。而板块内的另一大盘，圣卡洛·铂庭则距一号线约5公里。如果七号线开通，这个小区与地铁线的距离可以被拉近到1.5公里。
　　顾村板块地处上海城北，是近年来宝山区力推的宜居新区。去年下半年，该板块楼价狂飙30%到40%，业内人士将这股城北冲动归纳为地铁七号线所带来的便利交通。而适时兴建的顾村公园，甚至被比拟为城北的“世纪公园”，公园概念对周边房价的上升颇有贡献。

　　檀乡·湾所在的水产西路附近分布着农贸市场与杂货店，可以满足日常生活需求。但是更为齐备的配套设施，则需要到顾村老镇才可以寻觅到。那里距离大多数顾村新楼盘5公里左右。迄今为止，该板块内的成片配套都依赖与顾村老镇的共享。

　　世纪长江苑是最靠近老镇的楼盘，今年3月开出的60多套房源在短短两周时间内销售一空，均价为7800元/平方米。该楼盘均价比周边楼盘平均低了200~900元/平方米之多，根本原因就是距离两条地铁线都有3公里的距离，遂成为被遗忘的角落。

　　与世纪长江苑不同，其他在距离地铁线2公里半径内的楼盘都顺势狂飙。根据檀乡·湾售楼人员的介绍，目前该楼盘的尾房销售单价在8000元/平方米以上。网上房地产显示，这个盘2006年7月刚开出的参考价在6000元/平方米，一年之后，均价小幅上涨到6500元/平方米。在2007年的6月到10月，该楼盘住宅均价就被拉升了近2000元/平方米，至今均价一直运行在8000元/平方米高位之上。

　　无独有偶，顾村板块的其他楼盘也在2007年下半年发力上攻。其中，圣卡洛·铂庭2007年6月均价为5800/平方米，年底升至近8000元/平方米，涨幅超过30%；世纪长江苑2007年7月均价为5300元/平方米，三个月之后涨到7500元/平方米，涨幅超过40%。

　　一位置业宝安苑的居民对《第一财经日报》说，自己是去年9月买的房，当时的房价超过5000元/平方米，已经涨了好些了。当时大家都疯抢顾村的房子，自己也连夜排队买下来了。

　　大开发商的进驻，更加速了楼价上涨的趋势。

　　以万科四季花城为例。从去年下半年到现在，四季花城的精装修房价从6200元/平方米翻了近一倍，12月即达12000元/平方米。但事实上，四季花城距离地铁一号线比多数楼盘都要远，距离轨道一号线与轨道三号线都有4公里左右的距离。

　　“万科都涨那么多了，其他的楼盘为什么不涨？”一位业内资深人士这样说。檀乡·湾也认为“周围的康城水都卖到了11500元/平方米，万科四季花城均价也上万了，我们的顶楼8700元/平方米卖得不算贵”。

　　记者调查了解到：2008年顾村板块的房价可能继续上行。目前，世纪长江苑已无可售房源，据介绍，下一次的开盘预计5月份，均价预计比2008年3月上涨500元/平方米。

　　但是从目前的情况来看，之前的“狂飙”却难再维系下去。

　　从去年底就已经在12000元/平方米的高位上运行的万科四季花城现在依然是这个价格。在万科上海公司推出总价100万元的90平方米精装小三房之后，该楼盘的单价不仅未升，反而略为下调。

　　当地居民将今后房价的理性微调归结为之前该板块“噱头”的一个个破灭。

　　首先面临的就是“宜居”概念很难再炒作下去。虽然去年几乎所有楼盘都以此为概念，但真正入住之后，居民才发现在毗邻宝安公路的周边，平时只要货卡经过就尘土飞扬，附近还有顾村工业园区，钢铁、汽配企业很多，导致小区的空气不好，噪音也多。

　　同时，各小区的多项配套远未达到可投入使用的标准。

　　而到地铁一号、七号线动辄20分钟以上的步行路程，显然也并未达到人们预期的便捷。

　　近一年涨幅：30%~40%

　　当前走势：价格企稳，涨跌互现

　　暴涨理由：1.地铁 2.城北“世纪公园”

　　周边现况：

　　1.至地铁尚需步行15分钟

　　2.货卡门前走，尘土四飞扬

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九号线周边板块：地铁拉动市郊“万元”楼盘



郝倩

　　没有大型绿地，也没有成熟的商业配套，九号线周边板块仅靠一个地铁概念，便上演了一场房价飙升的好戏。
　　现在，从松江新城到人民广场，最快的交通工具便是部分通车的九号线。但即使九号线全线贯通，从松江新城到市区的地铁运行时间也要整整1个小时。

　　《第一财经日报》记者体验获知，从地铁宜山路站换乘摆渡车，再到桂林路，这期间大概需要10分钟，之后，再等候十多分钟的九号线地铁，真正从人民广场到达松江新城的时间约在一个半小时以上。这几乎超过在不堵车的情况下，自驾车30公里所需要的耗时。

　　此外，就是在九号线沿线，按照规划的很多楼盘位于地铁周边千米半径之外。对于上班族来说，这并不是一个合适的距离。但是随着九号线的利好，该板块的许多楼盘已经“破万”，或者在等待“破万”。

　　去年年底，地铁九号线一期通车，途经松江九亭、泗泾、大学城等板块。目前，九亭站已经成为该区域交通的主要出入点。仅一个板块集聚了绿庭、中大、招商、九城、上海奥园等国内近20家开发商。这一地产商扎堆的板块房价在你争我抢中快速上扬。

　　从地铁站走到绿庭尚城售楼处，大概需要15分钟。从去年推盘的情况来看，5月1日开盘后，绿庭尚城从最初的6000元/平方米上扬到一个月之后的6300元/平方米，之后到去年10月份，平均6次推盘，将价格推高到最终的9500元/平方米。但是高达50%的价格涨幅并没有影响该楼盘的销售速度，从统计来看，去年一共推出的1338套住宅，最终去化1264套。

　　这其中，除了去年5月1日和6月23日的两次推盘，给购房者提供了50元/平方米优惠的机会之外，其他几次均无优惠，但是去化情况依然超出了商家的想象。例如，6次推盘中有4次推盘是当天售罄。

　　网上房地产数据显示，2007年九亭一直同宝山顾村等共同形成上海楼盘的价格谷底，均价在5500~9000元/平方米。而现在价格为12500元/平方米的贝沙湾楼盘，在2007年开盘时，最低价格仅为5500元/平方米。

　　即使九亭之外的九号线沿线房价也在飞速上扬。其中，青柠九号线位于松江嘉松公路、沈砖公路路口，因为楼盘位于轻轨九号线洞泾站东侧，所以项目推广名中直接就捎带上了“九号线”。从九号线沿线洞泾站到该楼盘只有50米的距离。按照售楼人员的说法，等到地铁运营正式提速之后，距离徐家汇30多分钟。这里周边毛坯房的价格已经从每平方米三四千元的价格上涨到8500元/平方米左右。

　　但是今后的走势并不明朗。虽然有说法称九号线周边的“轨道房”依然高调，但是房价明显在逐渐走稳。

　　在“北九亭”板块，毛坯房的价位在每平方米万元左右，而有精装修房的价位已经达到了1.4万元/平方米。陆续还在有新楼盘被推出。绿庭尚城的销售人员对本报记者称：“5月份的房价应该还初定在9500元/平方米左右。”这与去年10月份左右该楼盘的房价相当。

　　同时，配套设施的不完善成为困扰开发商与当地居民的首要问题。例如，青柠九号线的售楼人员就对本报记者称，他们此次预备推出的商住两用楼楼盘原本应该作为九号线纯商业配套，成为该站点的商业中心，但是因为人气不足，根本无法带动大型商业物业的消费，所以开发商将部分物业做成商住两用的楼，这样可以吸引部分投资客的进入。但是目前，该楼盘的周边大都为农田，距离佘山一站地铁，周边甚至连杂货铺也难以看到。

　　根据这一新楼盘目前的定价，35平方米精装修小户型的总价在30万元左右，但是到85平方米的房型，总价大概在60多万元左右，单价不足8000元/平方米。

　　近一年涨幅：约50%

　　当前走势：价格企稳

　　暴涨理由：1.地铁

　　周边现况：

　　1.地铁尚未全线通车，班次少

　　2.配套不齐，农田多

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浦东三林：透支世博效应？

翟宇

插图/刘飞 　　以接受世博园区辐射为噱头的上海浦东三林板块，房价在去年大幅上涨后，现在正面临回调压力。中房三林城金谊河畔今年推出的第二期房源，价格在13000~15000元/平方米，而此前推出的一批房源售价仍维持在16800元/平方米。 　　《第一财经日报》记者以客户身份到金谊河畔的售楼处询问时，售楼小姐并没有向记者介绍那批16800元/平方米的房子，反而推销那批价格较低的新房源。当记者问及那栋售价在16800元/平方米的楼房时，售楼小姐甚至不愿意多作介绍，只简单地将价格报出。但她强调，在目前的报价基础上，已经不会再有折扣。 　　从房源的现场位置看，新推出的一批房源位置较售价偏高的楼房更好，离上南路稍远，更靠近小区中心，而目前售价最高的楼房，则是紧邻上南路的一幢，虽然离未来小区内的商业中心最近，也可直接看到小区中心的景观，但上南路车流较多且车速较快可能带来的噪音影响是该楼房的“致命伤”。 　　从金谊河畔往东步行约15钟，可以看到同属于三林板块的万科金色雅筑，虽然离世博园区更远，但金色雅筑今年3月底新开的全装修房售价高达18000~19500元/平方米，基本成为目前三林板块内新楼盘的最高售价。 　　与金色雅筑相隔不远的浦发博园，今年2月底推出的新盘价格仅15000元/平方米左右，1月份时的报价约为11200~14000元/平方米，几乎成为三林板块内的最低价。这一“低价策略”对楼盘销售有明显拉动。1月份推出的328套房源目前已售罄，2月底推出的156套房源目前也销售过半。 　　不过万科金色雅筑的“高房价”似乎得到不少购房者的认同，3月底推出的228套房源不到1个月，已经售出187套，剩余可售住宅仅41套。价格在17500元/平方米左右的尚东国际名园，销售情况却并不理想，自去年底推出的241套房源，经过近4个月的销售，仅售出48套，销售率不足20%。 　　从三林区域的配套来看，大多数楼盘的商业配套目前都只能依赖早期成形的社区商铺，其他大型商业设施都距离较远。交通方面，整个区域的公交线路有限，已经开通的轨道交通六号线，由于一些道路还在修建之中，紧邻的中环线也在施工，因此从小区走到地铁站需要绕道而行，很不方便。 　　区域内商业配套相对成熟的万科新里程，自今年初推出尾盘促销以来，仍剩余17套房源不售出。90平方米左右的户型，总价在180万元左右，70平方米左右的一房小户型，总价也在130万~140万元左右，单价已逼近20000元/平方米。 　　据售楼先生介绍，现在购买位于顶楼的房型，均可获得9.5折的优惠，其他房型虽无价格上的优惠，但均可获得宜家家居价值50000元的抵用券。记者注意到，位于该楼盘斜对面的家乐福，由于周边人气不足也呈现非常冷清的场面。 　　实际上，三林板块去年除了世博园区所谓的“辐射拉动”外，还受到轨道交通六号线开通的刺激，各楼盘的价格在去年一年都有80%~100%的涨幅。因此，目前除了价格相对较低的楼盘外，一些全新推出的楼盘以开发商本身的品牌号召力，还能获得不错的销售业绩。而那些价格及产品本身没有太多优势的楼盘，近期则不约而同地陷入销售困局。 　　例如尚东国际名园近3个月来的销售量都只能以个位数计，金谊河畔虽然签约次数不少，但合同撤销率也不低，高达77%。相比该楼盘第一期总共签约974次，合同撤销次数却只有17次，不足2%的撤销率来说，第二期如此高的撤销率也多少可以说明购房者在购房时的“犹豫不决”。 　　近一年涨幅：80%~100% 　　当前走势：销售趋缓，价格略有下跌 　　暴涨理由：1.世博 2.地铁 　　周边现况：离世博还很远

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新江湾城：涨得快，跌得也快



翟宇

　　去年一年房价涨幅将近120%的上海新江湾城正迎来痛苦的调整期。4月12日推出新房源的合生江湾国际公寓，最新报价21000元/平方米左右，较去年底的“巅峰价格”25000元/平方米下调了将近20%。
　　但即便是降价后的合生江湾国际公寓，销售状况也不尽如人意。开盘至今，仅售出10套房源，不足此次新盘推售量的10%。而且撤销率也非常高，仅4月份签约次数为14次，合同撤销次数却高达30次，撤销率超过200%。

　　《第一财经日报》记者在合生江湾国际公寓实地考察时看到，偌大的售楼中心内只有一位工作人员，百无聊赖之下甚至以电脑游戏打发时间。据介绍，开盘当天，客户如果到售楼处交纳2000元意向金，即可获得一张9.8折优惠卡，但现在这一优惠已取消，只有一次性付款可获9.9折优惠。目前售楼处的对外报价是22000~23000元/平方米，“没有21000元/平方米的价格了。”一位售楼小姐表示。

　　而紧邻合生江湾国际公寓的别墅项目华润橡树湾，记者在现场看到，虽有一批房屋已基本建成，但到目前为止，还没有开盘的确切消息。实际上，该楼盘曾计划去年底开盘，据说是因为工程进度的原因不得不将时间延后。据售楼处的工作人员介绍，最新计划是今年6月之前开盘，初步定价在33000~48000元/平方米左右。

　　虽然该楼盘以联排别墅为主，但如果最终的开盘价与上述报价相同的话，将可能带动区域内楼盘的价格再度上涨。当然，也存在另一种可能，如果目前这种楼市观望气氛持续，上述报价如不下调，则可能面临有价无市的局面。

　　与此形成对应的是，地处新江湾城边缘的那些新楼盘，日子似乎过得比这两个位于新江湾城核心区域的楼盘要好。在新江湾城东边的雍景苑，目前推出的房源已基本售罄，即将开盘的只有少量住宅房源和商铺、车库。

　　此外，东森花园于今年3月底推出少量房源，报价在24000元/平方米左右，与合生江湾国际公寓去年高峰时的价格相当，但并不妨碍其销售，据了解，这批房源目前已全部售出。从配套情况看，这些位于新江湾城边缘的楼盘，商业及交通配套都远比合生江湾国际公寓成熟。

　　到目前为止，还没有一路公交车能抵达合生江湾国际公寓。仅有的一路最“深入”新江湾城的公交线，其终点站也只设在新江湾城的边缘，正好位于东森花园的小区门口处。未来将新江湾城与市中心连接起来的轨道交通十号线，目前还在施工中，最快也在2010年才能通车。而合生江湾国际公寓的第一期已有部分楼房于去年底交房。如果这批业主现在入住的话，日常生活将有很多不便之处。

　　与合生江湾国际公寓隔着一个公园的C5地块，目前已完成土地平整，但记者在现场并没有看到施工工人及机械，整个地块也没有被围墙包围，仅有一些铁丝护栏。按照规划，该地块将建设一个地区商业中心，为整个城区的居民提供购物、休闲、娱乐等服务设施。如果该地块能够在今年内开工建设，至少需要两年的建设周期，再加上商业氛围的培育等等，至少要3~4年后才可成形。

　　业内人士认为，合生江湾国际公寓此次价格下调，主要是去年涨幅过快过大而产生的必要的回调。网上房地产的数据显示，直到2007年3月，合生江湾国际公寓的销售均价还维持在2006年开盘以来的11000元/平方米左右，6月份后，浙江绿城以楼面地价12500元/平方米的价格竞得新江湾城D1地块，合生江湾国际公寓的售价开始大幅上涨，一次性将价格由11000元/平方米上调至16000元/平方米，涨幅将近50%。

　　4个多月后，仁恒置地以楼面地价20000元/平方米的价格竞得D3地块，再一次刷新了新江湾城的房价“底限”。这一结果也成为合生江湾国际公寓将售价再次由17000元/平方米上调至24000元/平方米的直接原因，此次价格的上涨幅度超过40%。

　　一位开发商对记者表示，去年新江湾城板块房价的快速上涨，是在透支该区域的未来价值。

　　他表示，很多开发商都觉得，新江湾城是最有希望成为上海新的豪宅聚集区的区域，就像浦东的联洋板块。但他们忽视了一点，联洋社区在商业及交通逐渐完善的今天，区域内楼盘的最高售价也不过20000元/平方米左右。而新江湾城在任何配套都还没有的情况下，价格已飙升至20000元/平方米以上，“不出现价格回调是不可能的”。

　　近一年涨幅：接近100%

　　当前走势：

　　价格有涨有跌，销售有快有慢

　　暴涨理由：

　　1.上海市区最大生态区

　　2.地铁 3.“地王”

　　周边现况：

　　1.生态区少配套

　　2.最近一班地铁会于2010年通车

　　3.最后一个“地王”已被套

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楼价缩水 深圳炒家东莞被套



靳冬



　　去年的一段时间，东莞樟木头镇一幅巨大的广告宣传画格外惹眼，其广告词是这样写的：过去15年，有15万香港人在樟城买楼；未来5年，将有5万深圳人来樟城买楼。正是在类似的广告促动下，深圳人在2007年掀起了一场投资东莞的热潮。
　　有统计显示，2005和2006年，东莞每年商品房销售总额不过322万和379万平方米，但是到了2007年，这个数据突然飙升至523万平方米。去除东莞本地市场正常的增长以外，业界普遍估算，有20％左右的增加值，即超过100万平方米的东莞住房被深圳人买走。

　　去年9、10月东莞楼市到达价格与成交的顶峰之际，当时有楼盘的数据证实，个别东莞楼盘的深圳客源比例高达50％，特别是万科等几家深圳老牌开发商所开发的楼盘，更是受到深圳人的追捧。

　　这个故事中主角之一的高小姐，就是在这个最热闹的时刻介入东莞楼市当中。

　　赚了深圳赔了东莞

　　在深圳炒楼颇有心得的高小姐万万没有想到自己会栽在东莞，尽管同样被套在东莞市场的远不止她一个人。

　　去年，成功卖掉深圳两套房子的高小姐意识到，凭借东莞这几年经济的高速增长，以及居民普遍的高收入，东莞的房子绝对会有一波耀眼的上涨。的确，东莞是座不起眼但却异常富裕的城市，一个有力的佐证便是，每100个东莞人中就有52辆私家车，该数字远远领先于国内其他城市。

　　当从深圳楼市中颇有收获的高小姐认定自己的判断之后，从2007年下半年开始就密切关注东莞楼市，并多次到东莞看楼。9月，她在东莞市区的知名小区汇景·上层买下一套房子。与她一起购房的还有一个朋友，一次性买下同一个小区的两套房。

　　汇景·上层位于东莞市区CBD核心区域，周边分布着很多商业写字楼，该盘的售价在东莞中属于较贵的，高小姐成交的价格约8000元/平方米。她说：这里人气很旺，将来不用愁租售，更为重要的是，当时深圳市区相同类型的住宅动辄三四万，8000元/平方米对于她来说，几乎是一个无需多考虑的价格。

　　价格低是高小姐看中东莞楼市最重要的原因，她也毫不掩饰自己用于投资的目的。没有想到的是价格的下跌来得这么突然而且这么猛烈。去年一路上涨的东莞楼价在10月之后突然没有了动静，更糟糕的是，今年年初，开发商主动推出的“七折团购”行为一举冲破东莞楼市僵局，降价俨然洪水势不可挡。

　　一轮降价之后，曾经高达八九千甚至近万元的房价普遍跌到了五六千之间。日前，东莞最具标志性的豪宅项目天骄峰景也打出最低七折的促销广告，高小姐所投资的汇景·上层小区，也天天做广告说“复式4800元起”。

　　虽然高小姐已经打定了主意将房子出租，但是资产的大幅缩水加上在东莞的首战失利依然让她心里不平。她说，现在业主的QQ群上已经有人组织集体向开发商寻求补偿，一旦大家都达成一致，她也会加入到“维权”的行列。

　　城际“购房团”集体被套

　　深圳人蜂拥到东莞购房，跟有组织的团体购房不无关系。随着去年深圳房价的暴涨，两三万一平方米的深圳房价已经让许多年收入在10万元以上的白领阶层望“房”兴叹。如何让自己手上的储蓄以及股市上套现的资金保值增值，成为很多深圳中产阶层的头号问题。于是，到邻近深圳的东莞、惠州买相对便宜的房子，被视作最时髦的一种投资。

　　去年下半年，开发商、媒体、中介机构等组织了为数不少的“购房团”到惠州、东莞等地，“购房团”所到之处均受到当地开发商的热情接待。东莞等城市的楼盘也主动到深圳推销，万科、三正等便是最早一批吸引深圳买家的开发商。

　　林先生正是这种城际“购房团”的成员之一。他于去年9月加入了一个看房团，在随团看过几次房后，买下了万科在东莞一个楼盘80多平方米的两房单位，当时价格为8000多元/平方米。跟上述高小姐一样，他的投资也陷入了困局。

　　对于万科后来在东莞的降价，林先生感到无奈，他说，如果有人组织向开发商要补偿，自己也会参加，但他对补偿的期望不大，毕竟投资是自己作出的决定，买者自负的道理还是懂的。

　　不过，林先生并没有打算在近期割肉。虽然供楼的压力大一点，但是他依然非常看好东莞楼市的前景，在他看来，房子仍然是最安全的投资品种，现在价格下调了，但房子是实实在在的资产，而且根据东莞的经济发展水平，房价总会涨起来的。

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买楼“双城记”



郝倩

　　若不是到上海工作，北京人Sam（现任某世界500强、知名跨国公司大中华区副总裁），决不会在上海购置房产。当时的无心插柳不仅让他享受了“退税”的优惠，更重要的是，赶上了之后上海房价上扬的好年景。
　　经过了10年在房地产市场的无心投资，Sam悟出的道理是：从上世纪90年代末开始，北京与上海的楼市就分属两个节拍，先是北京在1999年之前普涨，之后才是上海楼价的回暖。之后的几年，上海普涨，北京则是升幅缓慢。若可以踩上两个城市的房价走势节拍，将会事半功倍，但是很少有人下决心在两个城市交替投资。从这个角度来说，Sam也只是浅尝辄止罢了。

　　为了“退税”买房

　　在1999年上海楼市低迷的情境下，没有谁会料到今后几年房价会翻几番，包括Sam。对于当年很多外企的职员尤其是高管来说，当时的买房都是冲着上海市政府所推出的购房退税的政策。

　　当年，购房退税政策出台，规定凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。对于税赋沉重的外企高管来说，这远比同期推出的“蓝印户口”更具吸引力。

　　从北京部委“下海”到一家跨国公司就任高管，Sam最初所得税占工资额的20％到30％。按照他的理解，假设年薪可以拿到300万元，只要买总价300万元的房子，就可以将所得税全部退齐。Sam的想法很简单，房价上扬固然好，即使房价不涨，起码还可以用于出租。但是为了获得退税，他必须购买更多的房子。

　　Sam选中的第一处房子是沪青平公路上一处200多平方米的别墅，当年的总价为90万元，按照20％的首付，Sam需要20万元来启动第一笔投资。他从亲戚那里借来第一笔现金，此后每月承担1000多元的月供。但是第一年，他就因为这套房子，获得20多万元的退税。用这笔税款，他很快在上海买下第二套房子。而第一套房子出租之后，租金与月供相当。之后，Sam连续4年持续购买物业，最终所退税额100多万元。

　　“现在别墅的租金为1.4万元/月，一套90万元的房子，年租金为17万左右。”Sam说。

　　“在我们公司，以退税为目的的买房在一段时间内相当流行。如果按照20％的首付平均计算，启动投资与退税额度恰好持平，有些时候所退税款还要多于购房的首付。如果再算上租金，那么一套房子几乎在1年后就可以自己“造血”并略微赚钱。这还是将房价涨幅的因素忽略不计的计算结果。”Sam对《第一财经日报》说。

　　Sam以90万元购买第一套别墅，2年之后类似物业房价升为190万元，Sam用180万元从邻居手里买下了第二套别墅。此间，他还购置了2套分别价值100万元左右的公寓。最终Sam用于购买4套房的总投资不足370万元，20％的首付，则只需要他投入不足百万的资金，这低于退税的现金总额。

　　在上海的日子里，Sam一路高升，从之前的部门主管升职为该公司中国区副总裁，每年工资的平均升幅为10％。

　　相比而言，为了“退税”所购入的4套住房套数不多，Sam也没有像专业炒家那样精心于将房子反复倒手，即使如此，每套房子都翻了几倍，总价也早已过千万。而圈子内稍微对房子有些兴趣的外企职工，1套公寓房捂1年，所获收入都在80万元左右，甚至远远高出大多数外企职员的年薪。

　　“双城记”

　　Sam并不认为自己是一个成功的投资者，因为他赶上了太多的机遇，却仅是浅尝辄止。他假设说，如果在1999年的时候魄力大一些，可能在北京与上海的交替投资可以给他带来更大的收益，说不定可以达到几何倍增的效果。

　　Ann一直是Sam口中的负面案本。这个在跨国公司的经理级人物，在北京楼市1997年那个刚准备快速上扬的年份，就萌发了买房的想法。当初市中心的房价不足4000元/平方米，但是和家人商量了一夜之后，第二天还是将房子退订。但是当时Sam买下了一套。那套房子的价格很快在几年后跳升到1.2万元/平方米。

　　第二次在2001年，北京建国门旁一套挑高6米的公寓房，售价8000元/平方米。当时上海的楼市正在快速上扬，Sam时隔2年，购买同一个小区同样户型的别墅，是1999年2倍的价格。但是北京放缓了房价上涨的节奏，市场上有充足的房源可供选择。这套房子之后的价格上涨到超过2万元/平方米。

　　到2004年，上海已经到了房价的高点，但是北京还在酝酿第二年的涨幅。Sam帮助Ann挑选了一套东直门的公寓，当时售价1.3万元/平方米，一套140平方米的户型，首付需要30万元左右。Ann夫妻俩都在外资企业做经理，两人的月薪为3万元左右。经过了一夜的家庭会议，在父母的强烈反对之下，Ann依然没有买下这套房子，并将省下的30多万元买了一辆最新款的家庭用车。

　　“后来北京房价上涨，诸多楼盘成倍递增，这套房子涨价到2.5万元/平方米。现在看来，如果Ann当时买下这套房，她所赚到的钱足够买一辆法拉利。”Sam调侃说。因为同一套房子被Sam推荐给另外一个朋友，仅1年多的时间，净赚70多万元。

　　“投资并非一桩买卖，而是应该持续性的，更为关键的是，要准确把握住投资的节奏。”Sam说。他在北京的几处房产，在三四年内涨幅不足2倍，对于这个投资回报，他并不满意，因为在上海投资的良机，他将过多的资本放在了北京一个“篮子”里。

　　Sam做了一个更为大胆的假设，就是他应该更准地踩准节拍，利用去上海工作的机会，更为细致地按照两个城市的自身房地产市场的运行曲线进行投资。那样，他的总资产呈几何倍数递增并非不可能。

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南冷北暖：全国写字楼市场表情不一

王芳洁

北京、上海、广州写字楼市场呈现出不同的特征 本报摄影记者/王晓东 　　北京写字楼市场租金水平持续上涨。上海写字楼整售价格呈现出上涨趋势。一季度广州的写字楼市场表现略显逊色 　　 　　在过去的2008年一季度里，全国写字楼市场呈现出不同的情势。尽管受到全球经济形势改变影响，今年中国的GDP增速将放缓，但以北京、上海、广州为代表的三地因其小的经济气候不同，写字楼市场呈现出不同的特征。 　　因奥运利好消息的影响，北京写字楼市场租金水平持续上涨，而作为中国经济中心的上海，因收购需求的旺盛，写字楼整售价格呈现出上涨趋势。与北京、上海不同，一季度广州的写字楼市场表现略显逊色。 　　北京：奥运利好，租金上涨 　　戴德梁行日前发布的今年第一季度房地产市场报告显示，2008年第一季度，北京甲级写字楼市场活跃程度明显回升。 　　随着一批新项目完成预租阶段并投入使用，今年一季度，北京市场吸纳量重新回到较高水准，达到21．9万平方米，全市平均空置率继续下降至9．3％。本季度北京全市平均月租金与上季度持平，按使用面积计，为人民币223元/平方米。其中，CBD和金融街商圈得益于良好的市场活跃度，平均租金有所上升。而东二环商圈的平均租金受到新项目的拉动非常明显，升幅达到了19％。 　　甲级写字楼市场上新增项目多数为统一产权，这使得销售市场日益平淡，本季度无大成交发生。随着部分报价较低的较老项目完成销售退出市场，按建筑面积计，本季度北京全市平均报价小幅上升1．9％至24111元/平方米。 　　此外，值得关注的是，一季度之后的一个月内，多个商圈再度增加了新的供应，包括CBD商圈的世贸大厦正式开业，由世贸集团收购完成开发的该写字楼项目已经完成一定面积的租赁；金融街区域的光大国际中心也已开始对外招商，由于金融街目前开发已经进入尾声，该新增5A级写字楼是金融街所剩不多的新增供应；此外奥运区域亦在近期有新的供应量，由首创置业开发的北环国际中心双子座亦开始对外推广。 　　尽管新的供应量很大，但是第一太平戴维斯预计，由于市场需求强劲且稳定，预计最近将保持上涨趋势。 　　上海：收购支撑售价上涨 　　高力国际刚发布的《上海甲级写字楼报告》显示，上海甲级写字楼空置率较2007年第四季度再次下降0.5个百分点至2%。此外，甲级写字楼日租金水平稳中有升，目前保持在9.1/平方米，而售价则有小幅上涨至每平方米48100元。 　　报告显示，2008年第一季度有一栋新建甲级写字楼竣工，该项目为位于静安区南京西路上的越洋广场，为市场带来超过91000平方米面积的新增供应。刚竣工就有80%的预租率，表明市场对浦西写字楼的需求在面临浦东地区新供应竞争下仍然旺盛。 　　高力国际指出，外企以及本地企业持续不断的新租赁、扩张和迁移需求对甲级写字楼市场支撑明显。最近持续增长的供给同样也提高了市场流动性，致使入驻率提高，而另外一些租户则能寻求更大的楼层空间。在各个子市场强劲需求的背景下，2008年第一季度的空置率持续下降0.5个百分点至2%。 　　高力国际指出，随着空置率的下降，总体市场租金相比上季度上涨了 0.3%，达到人民币每平方米每天9.1元。 　　报告指出，一季度持续的收购需求为销售市场提供了支撑。同时，乐观的市场氛围促使潜在办公楼整体收购案例的相关媒体报道浮出水面，如中华企业宣称将以8.7亿元将万泰大厦转让给上海工业投资（集团）有限公司，另一案例为悦达房产欲将其持有的悦达黄浦河滨大厦以2.6亿元出让。2008年第一季度总体市场售价持续增长，相比上季度上涨1.2%，达人民币每平方米48100元，毛收益率相对稳定在7%左右。 　　广州：成交量减少 　　高力国际最新发布的研究报告显示，2008年第一季度，广州市甲级写字楼市场的成交量有所下降。该季度虽然并没有新增项目供应，但由于2007年第四季度有多栋甲级写字楼集中放量供应，市场在短时间内难以对庞大的供应量进行消化，预计约有40万平方米的空置面积仍将有待本季度继续消化。 　　高力国际研究报告认为，受到紧缩性货币政策和春节等影响，今年第一季度甲级写字楼市场的需求减少，成交量有所下降。该季度甲级写字楼的空置率为16.28%，较上季度略微下降2.6%。甲级写字楼的整体租金和售价与上季度相比,并无太大的变化，趋于持平，但受到人民币升值的影响，其美元报价则有所提高，广州市甲级写字楼的平均租金为每月每平方米20.1美元，较上季度上涨3.7%。 　　由于2007年为甲级写字楼供应的高峰期，大部分的租户基本都在去年已经换租新的物业，面对今年供应的大幅减少，部分租户保持观望的态势。高力国际预计，今年广州甲级写字楼市场的成交量较上年有所下降。

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发掘河流沿岸物业投资价值



沈洁

　　河流在一个城市中的地位和作用，河流沿岸的地产价值，是不言而喻的。纵观国际、国内发达地区和城市，不难发现河流两岸是经济、艺术、金融和商业的中心。随着相关规划的完善，河流两岸地产资源的稀缺性已经人所共知。因此对于投资者来说，河流沿岸无论是住宅还是商业地产，未来升值空间都具有极大潜力。
　　以上海为例，黄浦江两岸无疑已经成为河流沿岸地产的经典，无论是滨江板块、徐汇滨江板块，还是目前热点的北外滩、南外滩板块，两岸的住宅都已为投资者带来巨大回报。在商业地产领域，浦东的陆家嘴已经成为成熟的CBD，浦西的外滩随着一系列的顶级餐饮、时尚品牌的进入，将河畔的商业价值发挥到极致。然而对于置业者而言，浦江的价值似乎已经被充分挖掘，下一个待发掘的河流沿岸地产宝矿无疑在苏州河两岸。

　　其实在住宅领域，随着苏州河水质的不断改善，河沿岸的房地产项目借着“亲水住宅”的概念迅速升温。其中中远两湾城的成功带动了苏州河沿岸的住宅开发一路飘红。“上海花城”、“虹桥河滨花园”、“天山河畔花园”、“上海知音”、“水岸名地”、“水岸豪庭”……苏州河沿岸的楼盘给早期的置业者带来了巨大回报。从相关的规划，可以看到未来苏州河沿岸将被塑造成一个集自然环境、历史文化、交通功能、休闲功能、娱乐功能于一体的河滨生态景观走廊。这包括加强沿线绿地建设，开放滨河空间；合理控制沿岸建筑高度，保护沿岸历史文化建筑；完善地区交通组织；改造老式防汛墙，建造新的亲水岸线等。DTZ戴德梁行相关调查显示，如今的苏州河沿岸已经俨然成为中、高端住宅的聚集地，沿岸土地价值一路飙升。

　　在商业地产领域，同样也有着巨大的投资价值。随着普陀长风生态商务区的成功打造，苏州河被赋予了更多的活力和商业价值，甚至可以用“待价而沽”形容这一新兴CBD的市场前景。据DTZ戴德梁行写字楼部董事卓奇乐透露，众多地产、商业巨擘将聚首普陀CBD。飞洲集团、长江实业、上置集团、新加坡国浩、米高梅集团、万豪集团等知名开发商也纷纷进入，为区域注入了巨大的上升动力。作为内环区域最具潜力的商务新势力，苏州河畔的长风生态内环区域凭借其优越的地理位置、生态资源及远景规划，开始展现其潜在的魅力。

　　河流两岸除了对住宅具有巨大的吸引力外，傍绿面水的景观优势使办公层次也骤然升级。在寸土寸金的中心区域也能享受公园般的生态商务空间。以苏州河板块为例，独具眼光的开发商已经把住市场风向捷足先登。据悉，飞洲集团在成功打造徐汇商务地标飞洲国际广场、嘉汇国际广场酒店商务办公楼宇等大型商业地产项目后，目前也携国际知名顾问DTZ戴德梁行开拓内环苏州河畔的商业地产项目，其飞洲时代大厦也是目前苏州河畔唯一可售的甲级办公楼。作为拥有“苏州河畔一线景观”这一独特资源的高端项目，其地段价值和景观优势不言而喻。

　　紧邻飞洲时代大厦北侧的是上海市重点改造项目之一——香溢花城大型综合社也坐落于板块之内。这个集五星级酒店、高端住宅、时尚商业街及大型公园绿地于一身的综合性项目将极大地提升区域形象。此外，李嘉诚旗下的长江实业集团的真如副中心项目也将使整个普陀区域的商务档次更上一层楼。现已初具规模的长风生态商务区，已经吸引了境内外诸多知名企业的入驻。

　　随着内环商用土地资源日显稀缺，拥有独特资源的苏州河板块作为核心CBD的外扩区域将体现价值，投资者也将因此受益良多。

　　（作者系DTZ戴德梁行写字楼部助理董事）